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2023年9月15日
市街化調整区域で家を建てる方法はあるの？
市街化調整区域では原則として建物を建てることはできませんが、実際には市街化調整区域でもさまざまな建物が建っています。今回は市街化調整区域で家を建てるためにはどんな方法があるのかをご紹介していきます。
１宅地利用が認められた土地で一定の建物を建てる
市街化調整区域では、宅地利用が認められた土地なら一定の建物を建てることができます。例えば既に建物が建っている土地であれば宅地利用が認められているため、開発許可は不要となります。ただし、宅地利用が認められている土地であっても、自由に建物が建てられるわけではなく、都市計画法第34条に該当する建物に限定されます。
都市計画法第34条によって建てられる家として「住宅兼用店舗」「分家住宅」「既存住宅の建て替え」の３つがあげられます。
分家住宅とは農業を営んでいる本家から分家した人が建てる自宅のことです。分家住宅であれば、都市計画法第34条の条件を満たす建物であるため、市街化調整区域内の宅地で建てられることになっています。
住宅兼用店舗
「住宅兼用店舗」の場合、建築可能な店舗は日常生活のため必要な物品の販売、加工、若しくは修理その他の業務を営む店舗であり、自ら営むものに限定されています。
分家住宅
「分家住宅」とは農業を営んでいる本家から分家した人が建てる自宅のことで、都市計画法第34条の条件を満たす建物であるため、市街化調整区域内の宅地で建てることができます。
既存住宅の建て替え
「既存住宅の建て替え」の場合、基本的に同規模・同用途の建物なら建て替えることが可能です。同規模・同用途の建物に建て替える限り、乱開発が行われるわけではないので、新たに自宅を建て替えることができるようになっています。
既に宅地利用が認められている土地の場合、開発許可は不要となりますが、市街化調整区域における建築許可(都市計画法43条の許可)を受けることは必要です。
２ディベロッパーが開発許可を取得した土地上で建てる
市街化調整区域内においても、ディベロッパーが大規模に開発した分譲住宅地が存在します。このような分譲地はディベロッパーが既に開発許可を取得していますので、後から購入した一般の個人でも普通に家を建てることができます。ディベロッパーが大規模に開発した住宅地は、見た目上、市街化区域にある住宅地とほとんど違いがありません。建築可能な建物は低層の戸建て住宅に限るなどの一定の要件はありますが、その要件の範囲内であれば家を自由に建てることができる土地となっています。
３開発許可が不要な建物を建てる
市街化調整区域で家を建てる方法としては、まず開発許可が不要な建物を建てることがあげられます。具体的には、「農林漁業を営む者の居住用建築物」は開発許可が不要です。そのため、農家の人なら自宅を普通に建てることができます。
４立地基準を満たした土地の上に建てる
市街化調整区域でも、都市計画法第34条11号に定められた立地基準を満たす土地であれば、家を建てられる可能性は高くなります。
都市計画法第34条11号の規定は、以下の通りです。
【都市計画法第34条11号】
市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域で、おおむね50以上の建築物が連たんしている地域のうち、政令で定める基準に従い、都道府県の条例で指定する都との区域内において行う開発行為で、予定建築物の用途が、開発地域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認められる用途として都道府県の条例で定めるものに該当しないもの
これらの条件を満たすケースとしては、市街化区域との境界付近のような土地の場合、条件を満たしている可能性があり、家を建てられるケースがあります。
まとめ
市街化調整区域で家を建てるポイントについてご紹介していきましたが、いかがだったでしょうか？市街化調整区域では基本的に建物を建てることはできませんが、今回ご紹介したケースに当てはまれば家づくりをすることも可能です。市街化調整区域で家を建てる場合専門的な知識が必要となってくるため、一度住宅会社へ相談することから始めてみましょう。
当社でも市街化調整区域の土地での家づくりのアドバイスを行っておりますので、お気軽にご相談ください。
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