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2023年8月11日 

土地を購入する前に知っておきたい「都市計画区域」について

家づくりや投資のために土地購入を考えられている方は多いはず。土地探しを始める前にまず知っておきたいのが「都市計画区域」についての知識です。なぜ土地探しの前に知っておくことが重要なのか、わからない方も多いのではないでしょうか？

今回は、都市計画区域の意味とその選択のコツを理解することで、自分にあった土地選びができるようにしていきましょう。

 

1. 都市計画区域とは？簡単に解説

「都市計画区域」を簡単に説明すると、都道府県知事や国土交通大臣によって指定された都市の発展や成長を考えた際の「土地の使い方」を決めるエリアのことです。このエリア内では、土地の利用の仕方が決まっており、例えば、住宅地、商業地、工業地などの区別が存在します。

また、都市計画区域外のことを指す「準都市計画区域」というものもあります。

これは「現在、相当数の建物や開発行為が行なわれている」または「その見込みがある」土地を利用するために整備するエリアのことを指します。これは許可なく大規模な開発が進まないような規制を目的としたエリアのことです。

そのためこの区別を知っておくことで将来的にどのような建物が建つエリアなのか、またその土地の将来の価値がどう変わるかを予想することができるため、将来的な暮らしまでを考えた際に、都市計画を知っていたかどうかによって大きく暮らしが変わってくる可能性があります。

 

２.都市計画区域には３種類ある

都市計画区域は「市街化区域」と「市街化調整区域」、「非線引き区域」の３種類に大きく分けられます。

「市街化区域」

基本的に住宅や店舗などを建てることができる地域で、おおむね10年以内に市街化を図る地域のことで、この「市街化地区域」においては、用途地域を必ず定めることになっています。（※用途地域についてはこちらの記事を｜「理想の土地に住むために「用途地域」の基本を理解しよう」）

「市街化調整区域」

自然環境を保つことが目的になっている地域や住宅用地としてはあまり向いていない地域であるため、田園地帯や自然が多い地域であることが特徴です。市街化を防ぐための地域でもあるため、住宅の建築にはさまざまな制限が設けられていて、新たに家を建てにくい地域でもあります。

「非線引き区域」

は、「都市計画区域」内の「市街化区域」と「市街化調整区域」以外のエリアのことで、将来的に市街化する可能性はあるけど、方向性がまだ決まっていないため、比較的規制が緩い地域でもあります。

 

市街化区域のメリット・デメリット

市街化区域

メリット

  1. 日常生活の利便性が高い
    公共交通などの駅やバス停、病院・商業施設などといった、生活に必要なインフラ整備が整っているエリアであるため、日常生活において利便性が高いといったメリットがあります。
  1. 居住環境の向上
    公園や緑地、レクリエーションエリア等も計画的に造られるため、住みよい環境が確保されやすくなります。
  1. 土地の価格上昇の可能性がある
    今現在はあまり住み良くないエリアにおいても、将来的には人が集まるエリアとして計画されているため、土地の価格が上昇する可能性があり、資産価値としても大きな魅力があります。

デメリット

  1. 開発に伴う騒音や振動

新しい建物の建設や道路の拡張など、開発が進むことで騒音や振動に悩まされることも考えられます。

  1. 土地価格が高い

市街化区域の土地は、メリットからもわかるように人気エリアであることが多く、その結果土地価格が高くなりやすく、購入時のコストが高いといった点が挙げられます。

 

市街化調整区域

メリット

  1. 日当たりが良い土地が多い

自然が多いエリアであり、大きなビルや商業施設などが作られる可能性も低く、周りを遮る建物がないことで日当たりの良い土地が見つけやすいというメリットがあります。

  1. 交通量や騒音が少ない

基本的に郊外にあり、訪れる人が少ないため交通量と騒音が少ないのも特徴です。

  1. 土地価格が安い

市街化調整区域は建築制限がかけられている分、同じエリア内でも市街化区域と比べると安く購入できます。

 

デメリット

  1. 利用制限がある

「市街化調整区域」のように土地の利用の仕方についての制限があることがあり、自由に建物を建てられないことや開発許可が必要であったりと制限が多い。

  1. 日常生活の利便性が低い

市街化区域とは逆で、公共交通などの駅やバス停、病院・商業施設などといった、生活に必要なインフラ整備が整っていないエリアであるため、日常生活において利便性が低いといったデメリットがあります。

  1. 資産価値が低い

自然を保つためのエリアとして計画されているため、インフラが整うエリアではないため、土地の価格上昇を望むことができず、資産価値としての価値が低いことにあります。

 

まとめ

よく理解せずに土地を購入してしまい、目的にあった土地の使い方ができなかった。

なんてことにならないように、土地の選びの際には、都市計画地域の知識をしっかりと持っておくことが大切だということが理解できたかと思います。 今回学んだポイントを不動産会社へ相談して、自分たちにあった土地探しを楽しくすすめていけるようにしましょう。

当社でも土地探しでお困りのことや、お悩みなどを伺ってサポートさせていただくことができますので、気になる方は是非一度ご相談ください。

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